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1995—2005:孙宏斌急欲顺驰称王反而翻车  

2012-10-05 19:25:53|  分类: 大杂烩 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1995—2005:孙宏斌急欲顺驰称王反而翻车


中国企业大跃进之速死

  孙宏斌给顺驰取名意在又快又顺,在其成长前五年还算平滑快速前进。但在临死前3年,顺驰开始大跃进式扩张,其商业模式在纸上谈兵时经过精确计算,结论是可以快速复制。而现实中,中国房地产行业是标准化程度极低,在一个充满不可预见性的不太标准化行业,试图快速地精确复制,只能找死,而且是自寻速死

  2008年的房地产话题依然热得发烫,但这跟孙宏斌已经几乎毫无关系。

  不管他曾经将房地产业搅得如何的天翻地覆,如今都不得不呆在被媒体遗忘的角落。整个2008上半年,这位媒体曾经的宠儿只被真正关注过一次,还是因为路劲地产的单伟豹跳出来要跟他打官司。

  当然,这不是媒体残酷,而是市场无情。

  与孙宏斌的走冷不同,“顺驰”热度不减,但与4年前决然不同的是,如今的顺驰不再是报道对象,而是引用语,作为“因扩张过速而资金链断裂”的失败案例代号,“下一个顺驰”在2008年房地产市场上足以与“拐点论”、“百日剧变论”等关键词并驾齐驱。

  事实上,“顺驰”一词的历史穿透力还会更强。

  因为房地产改革是改革开放30年规模最大,发展最快,也最有看头的市场,地产英豪的传奇故事是一波接一波。

  但在各路地产英豪中,速度极富冲击力,模式极具颠峰性,结局极具历史性的只有孙宏斌与他的顺驰。

  智勇双全独缺风险意识

  孙宏斌毕业于清华大学数学系,智商奇高,谋略颇大。25岁时就成为联想少将,负责全国IT分销网的建设,比杨元庆资历都老,影响都大。但1990年因“经济问题”与柳传志发生冲突,获罪入狱,一呆将近四年。

  聪明过人的孙宏斌既有胸怀,又有眼光。1994年3月出狱后,主动请柳传志吃饭认错,但他没有重操IT旧业,而是准备进军房地产。

  在柳的资助下,孙宏斌4月就在天津创建顺驰房地产销售代理公司,8月即获得“先达小区”的独家销售代理。半年后,即1995年初就在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下,成立天津中科联想房地产开发有限公司,成功切入房地产开发业务,7月即开发出第一个项目“香榭里”小区。

  7个月!这个速度比房地产行业从拿地到开发的平均周期18个月快了一倍以上!

  这位IT起家,受过摩尔定律熏陶,又在监狱中苦等过四年光阴的人,一开始就亮出了自己了绝招之一:速度。只是此时的孙宏斌还只是房地产市场一位默默无闻的新来者,没人理会他。

  天津同行最先感受到了这一招的凶狠。房地产周期主要受制于拿地和筹钱,为打通这一关节,孙宏斌1996年不惜让出董事长位置,请来人脉丰厚的张贵宗(前气象局办公室主任)。顺驰果然从此项目不断,实力悄然大增。

  之后的故事已经为大家所熟知。1998年,孙宏斌看准国家停止福利分房的政策后,开始大干,当年一举拿下面积14万平方米的名都项目,声震津门。2000年8月拿下万科与泰达都不敢碰的梅江地块,并成功开发出蓝水项目,不久又拿下面积170万平方米的“超级大盘”太阳城,基本确立津门老大地位。

  从1998年到2002年,顺驰天津开发了近30个项目。虽然孙宏斌没有赚到大笔利润,但对地产模式带来了巨大震动。

  孙宏斌带来的第一大震动是速度。他彻底打破了房地产平均开发周期18个月的惯例,一举缩短到7个月。

  与速度紧密相关的是模式。以今天的研究来看,顺驰的速度从战略上源于孙宏斌急切的称王之心,从战术上则源于他老练的IT模式。

  孙宏斌的房地产开发模式后来被称作“现金—现金”模式或者“地产戴尔”模式,这一模式的核心是利用很低的自有资金启动项目,迅速转入土地开发进程,然后以销售回款支撑后期建设与城建配套等,再用毛利作为新的自有资金启动新项目,如此循环,极速滚动。

  清华数学系毕业的孙宏斌把模式设计得几尽完美,按照他的模式,只要每一个时间点拿捏得当,每一步战略执行到位,这一模式不仅行得通,而且威力巨大。

  事实也证明了这一点。

  首先,孙宏斌凭借这一模式,4年就从天津一个普通的代理商变成名震津门的开发商,6年就成为天津房地产开发商老大。而从1998年到2002年,孙宏斌四年开发出30多个项目。

  其次,2002年,国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,叫停沿用多年的土地协议出让方式,孙宏斌看到该文件为开发商的全国扩张扫清重大障碍后,迅速将这一模式复制到全国。离开天津的2002年,顺驰规模不过10亿,到2004年,顺驰就已经逼进百亿,不到三年,翻了10倍,差一点就掀翻万科,坐上全国老大的交椅。

  论智论勇,孙宏斌都堪称中国房地产业的超一流人才,但不幸的是,这个超一流人才偏偏犯了一个三流,甚至不入流的错误,那就是毫无风险意识,更不要说像华为那样时刻准备过冬的危机感。

  当然,这在一定程度上要归咎于中国房价长达12个的疯狂单边上涨。

  房地产业有四大风险,一是政策风险,二是市场风险,三是执行风险,四是系统风险。

  从政策上,因为市场的敏感,中国房地产的政策层出不穷,开发方向(如90/70)、土地转让方式、预售许可时间、土地款交付时间与比例、贷款利率等政策的调整,每一招都直截开发商的现金流。市场风险与执行风险同样能要顺驰的命,像今年这样股市大跌、房价下拐、信贷紧缩、消费者观望等全线崩溃的系统风险更是如此。

  在孙宏斌的模式中,他根据城市和项目大小把进攻路线分成M1、M2、M3、M4四条,东线进攻不利,西线驰援,南线不力,北线救主,但他从没考虑如果全线溃败还怎么玩。

  可以说,忽略或轻视这些风险是孙宏斌在做顺驰过程中犯下的最大错误,就好像他以过人的智慧设计了一辆极速战车,但忘记了前进的路上不仅有坑有河,还有悬崖深谷,结果栽得头破血流。



霸王之心难改悍将之命

  孙宏斌有理由怪罪房地产的12年单边上涨行情,但反对的理由也很简单,今天的地产英雄大部分都是孙宏斌的同路人,从富力的李思廉与张力,碧桂园的杨国强,合生创展的朱孟依,雅居乐的陈氏五兄弟,到龙湖的吴亚军,恒大的许家印等,基本上都是1994年前后出发的。

  孙宏斌与他们真正的区别其实并不是孙宏斌不计风险,而是人生理想不同。

  一般地产商都想创富,而孙宏斌是想称王!

  据多方报道,早年孙宏斌跟随柳传志做联想,负责分销渠道时,就已经王气毕露,企图功高震主,另立王朝,但柳传志发现及时,处理果断,孙宏斌不仅称王未成,反而获罪入狱四年。

  出狱之后的孙宏斌不仅急需用顺驰的成功来证明自己,弥补失去的光阴,他一定还想向世人证明:我孙宏斌就是王。

  2003年,在中城房网重庆会议上,孙宏斌曾当面向王石下战书,要成为中国房地产的一哥。

  当年7月20日,孙宏斌在北京昌平金池蟒山会议中心为顺驰高层连续开会17小时,做了题为《鸿鹄之志向,蚂蚁之行动》的演讲,其实就是称王宣言,而看似口无遮拦的百亿计划,其实就是一个应景而设的登基仪式。

  为了称王,孙宏斌在两个方面向利润做出了重大妥协,一是不惜代价拿地,二是合作开发。

  在拿地方面,莽山会议之后,顺驰一年时间拿地近千万平方米,仅需要支付的土地款就高达100亿元,尤其是轰动京城“北京世纪第一拍”,更显出其王心之急,霸心之重。

  高价拿地的直接后果是顺驰的房价往往明显高于其周边其他项目,管理成本占总成本也高达8%~9%,远高于2%~3%的行业平均水平。

  更不可思议的是,在一贯被认为是暴利的房地产行业,顺驰2003年和2004年的净利润率据称只有3~4%,而万科从来不会低于15%,富力与中海更是超过30%。但孙宏斌偏偏不看重利润,只要能当上老大,挣多挣少,他不在乎。

  合作开发的后果同样严重。因为这不仅会分流利润,还有造成管理混乱,更重要的是难以达成战略共识,完美方案往往被执行得牛头不对马嘴。当然,孙宏斌不是丝毫没有意识到合作的副作用,为了抵消这一点,他大胆启用年轻人,因为与老将相比,年轻人更勇猛、善学,执行命令不打折扣。在顺驰的团队中,鲜有40岁以上者,后来的董事长汪浩更是只有34岁,开全国地产业之先河。

  当然,孙宏斌的新兵战略也是用意明显,以最快的速度复制顺驰模式和体系,而不是产品。这并不是致命的,致命的是他对速度的追求越来越高,以至于后来根本没有足够的老兵来带新兵,结果顺驰很快变成一帮乌合之众的名利场,孙宏斌的雄韬伟略到他们手里已经演变成吹牛扯蛋。

  孙宏斌的命运颇有戏剧性,他为公司取名顺驰,本身也具备称王的很多素质,但他的称王战略偏偏与中国最有名的一句称王口诀背道而驰。

  孙宏斌如今正融创为平台,谋求东山再起,但如果不改霸王之术,他恐怕还会落个悍将之命。



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